הצעה קצת אחרת לפתרון משבר הדיור

במסמך שנכתב ע"י שלמה סבירסקי וירון הופמן-דישון, הוצג פתרון קצת אחר להתמודדות עם משבר הדיור בישראל. לטענתם יצירת אופציה ציבורית, שעיקרה תהיה יוזמה ממשלתית לבנייה של דירות מגורים המיועדות לשכירות לטווח ארוך, במחירים ברי השגה לכלל האוכלוסייה, הזולים ממחירי השוק המקובלים היום, תיתן את המענה למשבר הדיור.  

לנוכח המגבלות של התכניות הממשלתיות המבוצעות כיום כ – "מחיר למשתכן" ו- "דירה להשכיר", ממליצים סבירסקי והופמן לממשלה לחרוג מהעקרונות של שוק חופשי וליזום בנייה ממשלתית מאסיבית ושיפור מהותי של הדיור הציבורי. בדרך זו לטענתם יוכל הדיור הציבורי לשרת גם את המעמד הבינוני ובעיקר את הזוגות הצעירים שרוצים להתגורר בסמוך למערכות חינוך טובות ולתעסוקה המאפשרת להם להתקיים בכבוד.  

הצעתם של השניים מתבססת על ההערכה כי המגמות החברתיות והכלכליות שהובילו למשבר הדיור הקיים בישראל, כמו כוחות חזקים כדוגמת "המשקיעים" יימשכו גם בעתיד. לכן המודל השולט מאז קום המדינה, של מגורים בדירה בבעלות אינו יכול להיות יותר הבסיס הבלעדי של מדיניות הדיור האונברסלית בישראל.

את טענותיהם ביססו סבירסקי והופמן על ממצאים והנחות המקובלות בארצות רבות.

אחת ההנחות המקובלות היא שההוצאה על דיור הכוללת : שכ"ד / משכנתא / ארנונה / חשמל / מים/ אחזקת בית וכד', לא צריכה לעמוד על יותר מ- 30% מסך ההכנסה הפנויה של משק בית. במידה וההוצאה על דיור גבוהה מכך היא עלולה להביא לפגיעה ביכולתו של משק הבית לממן צרכי מחייה בסיסיים אחרים ועלולה לפגוע ברמת החיים של המשפחה.

בשנת 2015, בקרב חמשת העשירונים התחתונים, עמדה ההוצאה הממוצעת על הדיור במשקי בית רבים, על למעלה מ- 30% מהכנסתם. כאשר בעשירון התחתון ביותר עמדה הוצאה זו כ – 62% מהכנסת משק הבית.

בשאר העשירונים 2-5 עמדה ההוצאה הממוצעת על דיור 45% - 37% - 35% ו- 33% בהתאמה.

על פי אומדן שערכו השניים כיום בישראל, רכישת דירה באזורי הביקוש היא זכות השמורה למשפחות הנמצאות בעשירונים הגבוהים בלבד.

רכישת דירה באזורים אלו, עבור למעלה מ – 60% ממשקי הבית בישראל, מבלי שיעמוד לרשותם הון עצמי בשיעור של 25% ממחיר הדירה, תגרור עמה פגיעה משמעותית ברמת החיים בשל התשלומים הגבוהים של המשכנתא.

כיום המודל של שכירות בישראל מתבסס על שכירות פרטית, בו מועבר כסף מהשכבות הנמוכות, מועטות ההכנסה לשכבות המבוססות, מה שיוצר ומחזק את אי השוויון בחברה. בשנת 2015 71% מכלל התשלומים של שכ"ד אשר שולמו לבעלי דירות המשכירים נכסים, עבר לשלושת העשירונים הגבוהים. בשנה זו גרף העשירון העליון כ – 6.3 מיליארד ₪ רק מתשלומים שהועברו אליו משוכרים.

בשל נתונים אלו ממליצים סבירסקי והופמן את פתרונם לשיפור והרחבת הדיור הציבורי גם לטובתה של האוכלוסייה מהמעמד הבינוני. המודל שמוצע מתבסס על ניסיון של ארצות רבות, בעיקר באירופה המערבית.

מדינת ישראל נמצאת במיקום מאוד נמוך בכל הנוגע להקצאה של דיור ציבורי. בשנת 2015 כ- 2% בלבד ממשקי הבית התגוררו בדיור הציבורי, בזמן שבארצות שונות באירופה כמו שבדיה, אוסטריה, בריטניה וצרפת היקף משקי הבית שהתגוררו בדיור ציבורי נעו בין 17% ל – 32%.

על סמך הניסיון שצברו המדינות האחרות וישראל יכולה ללמוד ממנו, ובהסתמך על קצב בנייה ריאלי מציעים השניים לממשלה ליצור מאגר של כ – 450,000 יח"ד ציבוריות במהלך של כ – 10 שנים. מאגר אשר ייבנה ויחודש כך שבכל עת יוכל להוות כמחצית משוק הדירות להשכרה וכ – 15% עד 20% מכלל יחידות הדיור במדינת ישראל.

במודל שמציעים סברסקי והופמן, הדירות הציבוריות יישארו בבעלותה של המדינה וימשיכו להיות חלק מהמאגר לשכירות ציבורית, מבלי למכור אותן לבעלות פרטית לאחר תקופה.

בפתרון זה מציעים השניים שממשלת ישראל תהפוך לגורם פעיל בשוק הדיור על מנת לכונן דיור ציבורי עם שכירות ארוכת טווח שתפעל לצד בעלות דירות ולצד שכירות פרטית. לטענתם הצעה זו תשמש פתרון דיור למי שאינו יכול או אינו רוצה לרכוש דירה ובמקביל תשמש גם כגורם שימתן את מחירי הדיור – רכישות ושכירויות כאחד.